„Die nachhaltige Bauweise der Timber Factory bringt überraschend günstige Nebenkosten!“
Mit der Timber Factory entsteht im Stadtteil Moosach Münchens erster Gewerbe-Campus in Holz-Hybridbauweise. Auf ca. 59.000 Quadratmeter sollen hier Gewerbebetriebe aus dem Light Industrial-Bereich Einzug halten, die nachhaltig agieren wollen. Vertriebsleiterin Yvonne Strelow erklärt die Hintergründe.
Aktuell ist das Areal vor allem eines: beeindruckend groß! Schließlich wurde soeben der Abriss des alten Bestandbaus abgeschlossen, der Blick über das gesamte Areal ist somit frei. Das allerdings nur kurzfristig, denn demnächst wächst hier ein nicht nur für München spektakulärer Bau: die Timber Factory, Münchens erster Gewerbe-Campus, der von UBM und ARE gemeinsam in Holz-Hybridbauweise errichtet wird.
Ein Bau, der gleichzeitig auch Fragen aufwirft: Wie nachhaltig ist Holzbau wirklich? Warum hilft so ein Objekt beim Einhalten der ESG-Kriterien? Wie kann es sein, dass die Nebenkosten günstiger sind als bei anderen vergleichbaren Objekten? Die Antworten darauf hat Vertriebsleiterin Yvonne Strelow parat. Deshalb haben wir bei ihr nachgefragt.
Was bedeutet Holz-Hybrid-Bauweise konkret? Ist es nun ein Holzbau oder nicht?
Yvonne Strelow: Es ist kein reiner Holzbau aber ein großer Teil wird am Ende aus Holz sein. Konkret werden die Tiefgarage, das Untergeschoss und die Treppenhäuser klassisch in Stahlbeton gebaut. Die überwiegende Tragwerkskonstruktion aber ist aus Holz. Auch die Geschossdecken in Holzbetonverbund-Bauweise vereinen die Stärken der beiden Baustoffe auf Bauteilebene. So kommt eben diese hybride Konstruktion zustande. Diese ist allein schon in Teilen durch die bayerische Bauordnung notwendig, weil man gewisse Bereiche – wie etwa Fluchtwege – sogar aus nicht brennbaren Baustoffen bauen muss; zumindest noch …
Apropos Bauordnung: Ist ein Holz-Hybridbau im Brandfall gefährlicher als ein Stahlbetonbau?
Yvonne Strelow: Spannenderweise ist tatsächlich das Gegenteil der Fall! Holzbauteile, wie sie im Bau verwendet werden, halten durch die sich bildende Kohleschicht Feuer und Hitze länger Stand als beispielsweise Stahl. Man glaubt es nicht, aber Holz brennt bei Feuer kontrollierter.
Abgesehen davon: Bietet der Holz-Hybridbau auch noch andere Vorteile?
Yvonne Strelow: Er ist genauer. Es geht alles schneller. Das liegt schlichtweg daran, dass die einzelnen Bauteile in hochtechnisierten Fabriken millimetergenau vorgefertigt und dann auf der Baustelle einfach nur noch zusammengebaut werden. Als Beispiel: Die Bauweise in Beton hat Toleranzen von ein bis zwei Zentimetern, die ausgeglichen werden müssen. Bei Holzbauweise spricht man von ein bis zwei Millimetern.
Jetzt gilt der Einsatz von Holz ganz allgemein als nachhaltig. Lässt sich das irgendwie quantifizieren?
Yvonne Strelow: Ja, ein Kubikmeter Holz bindet ziemlich genau eine Tonne CO2. Das heißt, dass wir allein durch die Tragwerkskonstruktion der Timber Factory ca. 8.000 Tonnen CO2 einsparen. Und dann kommt noch das Holz dazu, aus dem die Fassade besteht – dazu haben wir noch keine belastbaren Zahlen, aber es werden noch weitere Tonnen sein.
Aber der Holzeinsatz macht das Gebäude noch nicht CO2-neutral. Welche zusätzlichen Maßnahmen werden gesetzt, um diesem Ziel maximal nahe zu kommen oder es sogar zu erreichen?
Yvonne Strelow: Genau. Wir wollen natürlich so weit wie möglich CO2-neutral werden. Deshalb integrieren wir noch viele andere Lösungen: Wir bauen Wärmepumpen ein, wir werden Photovoltaikanlagen auf den Dächern anbringen. Wir nutzen das Regenwasser, um damit die Grünflächen zu bewässern, spezielle Biodiversitätsdächer werden intensiv und extensiv begrünt sein. Wir haben ein eigenes E-Mobilitätskonzept mit Lademöglichkeiten für PKW und Fahrräder. Wir werden Carsharing-Angebote integrieren. Das verlangen auch die DGNB -Zertifizierungen von uns – genauso wie den Einbau von Duschen und Umkleiden mit Spinden für Fahrradfahrer.
Holzbau. Biodiversität. Photovoltaik. Das sind alles Puzzleteile, die auf das E der ESG-Kriterien einzahlen. Ist das ein Verkaufsargument am Markt?
Yvonne Strelow: Ja, weil immer mehr Unternehmen künftig ESG-Kriterien erfüllen und das auch darstellen müssen. Dazu gehört eben auch, dass sie ihren CO2-Fußabdruck kennen, dass sie wissen, wie viel Strom sie verbrauchen, wie viel durch Klima, Kühlung und Heizung aufgewendet wird. Dafür bauen wir smarte Technologien mit ins Gebäude ein, um eben solche Verbräuche auch messbar zu machen, um Unternehmen bei ihren Reportings maximal unterstützen zu können.
Treiben diese zusätzlichen Features nicht die Betriebskosten eher in die Höhe als nach unten?
Yvonne Strelow: Die Nebenkosten sind bei der Timber Factory ein relevanter Punkt – weil sie eben so niedrig sein werden! Die vorhin genannten Nachhaltigkeitsthemen kosten zwar im Bau, doch zukünftige Mieter werden genau davon langfristig profitieren. Weil eben die Integration von Wärmepumpen, Photovoltaik und dergleichen dazu führt, dass wir im Vergleich zu anderen ähnlichen Objekten deutlich geringere Nebenkosten haben werden. Das haben wir von einem Ingenieurbüro tatsächlich auch berechnen lassen. Das Ergebnis: circa 2,66 Euro pro Quadratmeter. Das ist natürlich immer abhängig vom Nutzerverhalten, aber das sind jetzt mal die Standardwerte, die anhand von Erfahrungswerten des Ingenieurbüros berechnet wurden. Jedenfalls werden die Nebenkosten für viele Mieter immer wieder zum echten Thema, daher auch gern als zweite Miete bezeichnet. Da wird die Timber Factory ein gutes Angebot sein.
Gibt es schon Interessenten, die genau darauf anspringen?
Yvonne Strelow: Wir sind ganz aktuell mit einem großen potenziellen Nutzer im Austausch, der eine möglichst CO2-neutrale Immobilie, die auch im Betrieb nachhaltig ist, sucht. Und der sieht die Vorteile des Holz-Hybridbaus und aller anderen Maßnahmen sehr genau. Außerdem reflektiert er auch auf unseren Cradle-to-Cradle-Ansatz, den wir bei der Timber Factory verfolgen. Konkret bedeutet das, dass wir 95 Prozent der Baustoffe des inzwischen abgerissenen Bestandbaus entweder für die Timber Factory selbst wiederverwendet oder in den Stoffkreislauf zurückgeführt werden.
Jetzt wird ein Mieter nicht reichen – die Timber Factory wird ungefähr 59.000 Quadratmeter Platz bieten. Ihr bringt dafür das Thema „Light Industrial“ ins Spiel. Was bedeutet das eigentlich konkret?
Yvonne Strelow: Damit meinen wir im Grunde Flächen für Forschung und Entwicklung, für Produktionsstätten. Das sind Flächen, die sich dadurch auszeichnen, dass wir zum einen im ersten Bauabschnitt im Erdgeschoss circa vier Meter Deckenhöhe haben werden, und das mit einer Bodentraglast von 1,5 Tonnen pro Quadratmeter. Im zweiten Bauabschnitt werden wir in den Gewerbeflächen in allen Geschossen lichte Deckenhöhen von ca. 4,40 Metern haben und ebenso erhöhte Traglasten, um den Branchen, die wir hier ansprechen, auch wirklich gerecht werden zu können. Denn wir wissen, dass diese Flächen in München einfach fehlen. Sie werden händeringend gesucht, und meistens scheitert es daran, dass die Decken entweder nicht hoch genug oder die Traglasten nicht vorhanden sind. Deswegen sind wir auch ganz bewusst in diese Richtung gegangen. Das heißt auch: Wir werden eine Durchfahrbarkeit des Areals mit Schwerlastverkehr von bis zu 40 Tonnen ermöglichen. Wir integrieren Schwerlastaufzüge um auch die oberen Etagen für Produktionszwecke nutzen zu können. Denkbar wäre auch ein Autoaufzug, , wenn es von einem Mieter gewünscht wird. Die Andienung der Flächen erfolgt im Erdgeschoss ebenerdig. Wir haben also wirklich alle Möglichkeiten, die ein produzierendes oder entwickelndes Unternehmen braucht.
Was wäre so ein idealer Mieter für die Timber Factory?
Yvonne Strelow: Grundsätzlich alles, was im Automotive-Bereich oder im Bereich der Robotik unterwegs ist. Ich könnte mir auch vorstellen, dass Themen wie Luft- und Raumfahrt Einzug halten. Also natürlich jetzt keine Flugzeuge oder Raketen, aber wenn es zum Beispiel um Flugtaxis oder Satellitenbau geht, würde das gut passen. Außerdem alles, was in Richtung Halbleiter oder grundsätzlich neue Technologien geht. Unternehmen, die irgendwie bzw. irgendwas produzieren eben.
Gibt es Ideen, etwa ein eigenes neues Cluster zu etablieren? Einen Robotik-Cluster zum Beispiel?
Yvonne Strelow: Das gibt es in der Art tatsächlich noch nicht, aber die Timber Factory würde sich dafür eindeutig anbieten.
Interview: Johannes Stühlinger
Bilder: UBM / Privat
